Trách nhiệm của chủ đầu tư theo luật

Cũng có rất nhiều bài viết nói về các thủ tục mà CĐT cần làm trong quá trình thi công xây dựng dự án đế nghiệm thu hoàn thành, bàn giao sản phẩm.

Tuy nhiên, Kynguyenmoi.info xin đưa ra những tóm tắt chính các nội dung mà CĐT cần thực hiện theo quan điểm riêng như sau:

Căn cứ pháp lý chính:
- Giấy phép xây dựng;
- Nghị định 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình
- Nghị đinh 59-2015/NĐ-CP về Quản lý đầu tư xây dựng
- Nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình theo thời điểm. Hiện nay, mới nhất là NĐ68/2019/NĐ-CP;
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định về quản lý bảo vệ môi trường (hiện hành theo thời điểm);
- Nghị định 79-2014/NĐ-CP Hướng dẫn luật PCCC.
- Luật kinh doanh nhà ở
Các nội dung cần thực hiện và trình tự:
- Giấy phép xây dựng: CĐT cần triển khai toàn bộ các nội dung được yêu cầu ghi rất rõ ràng và cụ thể trong Giấy phép xây dựng bao gồm các nội dung chính như sau:
  - Với công trình xây chen hoặc có nguy cơ gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận cần thực hiện công tác lập hồ sơ khảo sát hiện trạng. Thông thường sẽ yêu cầu Nhà thầu kết hợp với chính quyền địa phương.
  - Lập hồ sơ, thẩm định, phê duyệt Hồ sơ bản vẽ thi công.
  - Lập bản vẽ định vị công trình có xác nhận của các bên liên quan (Sở/ Phòng TNMT, Đơn vị đo đạc, CĐT, TVGS (nếu có), Nhà thầu (nếu có) báo cáo gửi Cơ quan cấp phép XD (sở XD hoặc UBND Quận), Chính quyền cơ sở, Đô thị Phường/ xã kiểm tra trước khi thi công phần ngầm.
  - Bàn giao mặt bằng cho Nhà thầu thi công (nêếu chưa bàn giao ở trên);
  - Gửi thông báo khởi công kèm theo các Hồ sơ chứng minh đủ điều kiện khởi công theo điều 107 Luật Xây dựng;
  - Tuân thủ giấy phép xây dựng, nếu điều chiỉnh theo các nội dung phải điều chỉnh GPXD cần xin phép trước khi triển khai. (Mời các baạn xem bài điều chỉnh thiết kế)
- Chú ý các nội dung chính sau:
  - Lựa chọn Nhà thầu đủ năng lực. Đối với những lĩnh vực có yêu cầu chứng chỉ hành nghề phải kiểm tra đăng tải và sự phù hợp.
  - Yêu cầu Nhà thầu lập phương án PCCC trong quá trình thi công trình đơn vị quản lý PCCC tại địa phương phê duyệt;
  - Thực hiện nghiêm túc công tác quan trắc môi trường và quản lý chất thải rắn, chất thải nguy hại, chất thải sinh hoạt và có báo cáo hàng năm gửi cơ quan quản lý môi trường (Sở TNMT/ Phòng TNMT).
  - Yêu cầu TVGS, Nhà thầu, các chủ thể khác tuân thủ:
    - Nghị định 46/2015 hướng dẫn Luật Xây dựng về quản lý chất lượng công trình xây dựng trong công tác khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng; về bảo trì công trình xây dựng và giải quyết sự cố công trình xây dựng.
    - Nghị định 59/2015. Nghị định này quy định chi tiết một số nội dung thi hành Luật Xây dựng năm 2014 về quản lý dự án đầu tư xây dựng, gồm: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án; thực hiện dự án; kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng; hình thức và nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng.
  - Tiến hành đo đạc, quan trắc công trình và công trình lân cận. Lưu ý nên yêu cầu TVTK đưa ra các chỉ dẫn vễ việc quan trắc này và tuân thủ theo các chỉ dẫn của TVTK.
  - Mua bảo hiểm công trình. Theo luật xây dựng và nghị định 119/NĐ-CP
  - Thường xuyên kiểm tra đôn đốc các đơn vị thực hiện tuân thủ các quy định về QLCL, ATLĐ, VSMT. Đặc biệt là vấn đề vệ sinh môi trường, cần kiểm tra thực tế các bãi thải về pháp lý và yêu cầu lập nhật ký vận chuyển có xác nhận bằng biên bản.
- Theo Khoản 4 Điều 123 Luật Xây dựng; Điều 32 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng; Điều 13 Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, có quy định Cơ quan chuyên môn về xây dựng phải kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư trong quá trình thi công và khi hoàn thành thi công xây dựng công trình.
  - Mời cơ quan kiểm tra (Công trình cấp I – Cục Giám định Nhà nước chất lượng công trình xây dựng, Công trình còn lại: Sở xây dựng/ Quận) kiểm tra công tác quản lý chất lượng các lần như sau: Thông thường là 3 lần:
    - Lần 1: Sau khi hoàn thaành phần móng. Ra được kết quả kiểm tra phục vụ công tác xác định đủ điều kiện mở bán
    - Lần 2: Sau khi hoàn thành kết cấu thô;
    - Lần 3: Sau khi hoàn thiện .Có được văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu công trình của CĐT do Cơ quan quản lý cấp.
  - Các công tác khác cần thực hiện:
    - Xin giấy phép sử dung vỉa hè phục vụ thi công (nếu có) _ UBND Quận.
    - Xin giấy phép đấu nối nước thải thi công (Sở TNMT/ Phoòng TNMT/ Đơn vị thoát nước). Thông thường nên thuê trọn gói thi công và pháp lý Nên tính toán để sử dụng được chung với đường ống xả thải khi vận hành.
    - Xin giấy phép xả thải (UBND Thành Phố) Nên thuê đơn vị chuyên nghiệp- Thơời gian khoảng 1-1,5 tháng);
    - Xin giấy phép đấu nối giao thông, (Sở giao thông vận tải/ đơn vị quản lý giao thông – Ban QLDA khu CN….);
    - Xác nhận hoàn thành nghĩa vụ bảo vệ môi trường (Đối với công trình có trong danh mục bắt buộc);
    - Xin xác nhận của SXD đủ điều kiện mở bán nhà hình thành trong tương lai. Các hồ sơ chứng minh đủ điều kiện tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) như sau:
      - Có giấy phép xây dựng.
      - Có đầy đủ hồ sơ dự án.
      - Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
      - Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà.
      - Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
      - Công văn của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. (Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán).
      - Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hang.
    - Xin phép đấu nối điện/ đóng điện/ ký hợp đồng cung cấp điện: Gồm rất nhiều bước
    - Xin phép đấu nối nước sạch, ký HĐ cung cấp nước sạch.
  - Công tác nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào sử dung:
    - Nghiệm thu PCCC (Thông thường quá trình này triển khai sẽ mất từ 2-3 tháng hoăặc có thể lâu hơn tùy vào chất lượng thiết kế, thi công tại Dự án. Thực tế sẽ mất 1 vài lần để kiểm tra và hoàn thiện do khó tránh hết các lỗi.
    - Nghiệm thu với Cơ quan nhà nước Công trình cấp I – Cục Giám định Nhà nước chất lượng công triình xây dựng, Công trình còn lại: Sở xây dựng/ Quận) Theo quy định của Nhà nước về thủ tục tuy nhiên về công tác chuẩn bị Hồ sơ sẽ mất 2-3 tháng. (Thông tư 26). Yêu cầu tại thời điểm nghiệm thu dự án các điều kiện kiên quyết như sau:
      - Công trình đã hoàn thành và được các bên nghiệm thu;
      - Công trình đã được chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC;
      - Công trình đã được cấp phép xả thải, được cấp điện, nước…
      - Hoàn thành nghiĩa vụ bảo vệ môi trường theo DTM hoặc cam kết bảo vệ môi trường.

Thông thường thời gian dự trù để nghiệm thu PCCC sẽ mất 2-3 tháng kể từ khi hoàn thành, thời gian nghiệm thu với cơ quan Nhà nước về QL mất 2-3 tháng. Thời gian dự phòng khoảng 2 tháng. Do đó tổng thời gian tư khi thi công xong đến khi bàn giao nên dự trù khoảng 6-8 tháng.

Các thủ tục khác được tiến hành trong quá trình thi công. Để kiểm soát tiến độ, CĐT cần lưu ý mối liên hệ giữa tiến độ thi công và tiến độ pháp lý/ thủ tục hành chính kiểm soát.

Nguồn: kynguyenmoi.info

Trách nhiệm của chủ đầu tư theo luật