Tổng quan pháp lý Dự án đầu tư xây dựng và Công tác quy hoạch xây dựng

Vấn đề pháp lý đầu tiên mà một dự án đầu tư xây dựng cần quan tâm đó là vấn đề về Quy hoạch xây dựng”. Quy hoạch xây dựng được quy định trước hết là ở Luật xây dựng 2014. Đồng thời, ở những ngành, lĩnh vực và loại công trình khác nhau mà vấn đề quy hoạch lại được điều chỉnh riêng biệt cho phù hợp, như: quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông vận tải, thủy lợi, cảng biển, sây bay .v.v

Mọi dự án đầu tư xây dựng đều phải tuân thủ quy định về quy hoạch xây dựng. Vậy quy hoạch xây dựng là gì?. Pháp luật yêu cầu, rằng buộc như thế nào đối với các chủ đầu tư khi triển khai một dự án đầu tư xây dựng?.

Tổng quát nhất, bạn có thể hiểu quy hoạch là sự dự kiến trong tương lại (thường từ 20 năm trở lên) của Cơ quan Nhà nước về việc xây dựng và định hình kiến trúc trong một khu vực cụ thể. Ví dụ, trong phạm vi cấp quận, huyện hoặc thành phố trực thuộc tỉnh, Nhà nước sẽ phân khu và dự trù các nội dung như xây dựng ở đâu, mật độ xây dưng bao nhiêu, xây dựng các loại công trình gì, chiều cao, kết cấu, quy mô kiến trúc như thế nào .v.v.

Và khi đầu tư xây dựng trong khu vực đó thì công trình phải phù hợp với quy hoạch đã có. Nếu không phù hợp thì phải tìm cách điều chỉnh, có thể điều chỉnh quy hoạch trước hoặc điều chỉnh lại quy mô dự án đầu tư. Quá trình đó, gọi là làm quy hoạch cho dự án đầu tư.

Có nhiều việc CĐT cần quan tâm khi làm quy hoạch nhưng quan trọng nhất vẫn 03 việc chính: lên nhiệm vụ/ thực hiện khảo sát/ và lên đồ án quy hoạch. Nhiệm vụ là các yêu cầu được đặt ra trước khi thực hiện việc lập quy hoạch. Khảo sát là việc xác định hiện trạng thực tế của khu vực cần lập quy hoạch, tránh việc lập quy hoạch không phù hợp với thực tiễn, gây lãng phí và tốn kém.

Đồ án quy hoạch là những phân tích đánh giá các chỉ tiêu đã đặt ra trước đó tại phần nhiệm vụ; cùng với đó là các bản đồ quy hoạch được lập theo các tỷ lệ phù hợp như (1/25.000; 1/20.000; 1/10.000; 1.5.000 và 1.500). Ở đây bạn cần phân biệt rõ 02 việc tách biệt là: lập quy hoạch cho khu vực có dự án xây dựng và lập quy hoạch cho dự án.

Kết thúc của giai đoạn này là việc Cơ quan Nhà nước có văn bản phê duyệt quy hoạch của Dự án, tạo căn cứ để Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo.

CÁC THỦ THỦ TỤC ĐẦU TƯ
Vấn đề pháp lý thứ 2 cần quan tâm là đầu tư. Đầu tư là việc bỏ tiền bỏ của ra để tiến hành các hoạt động kinh doanh. Còn Pháp lý đầu tư là sự tuân thủ các yêu cầu rằng buộc của Nhà nước trong hoạt động đầu tư, được cụ thể thành Luật.

Bản chất pháp lý đầu tư là quá trình khai báo và xin cấp phép của Cơ quan Nhà nước (theo thẩm quyền phù hợp) cho việc bỏ vốn quy mô lớn của Nhà đầu tư để tiến hành hoạt động kinh doanh (mà ở đây là việc thi công xây dựng).

Hiện nay có 03 còn đường thủ tục chính để xin cấp phép một dự án đầu tư xây dựng:

theo thủ tục quy định tại Luật Đầu tư Công 2014 (dành cho khối các CQNN tiến hành đầu tư bằng vốn Ngân sách hoặc có nguồn gốc từ Ngân sách)
theo thủ tục quy định tại Luật Đầu tư 2014 (dành cho các cá nhân tổ chức trong xã hội).
theo hình thức đầu tư Đối tác Công tư (PPP) (là cho sự hợp tác giữa Nhà nước và các thành phần trong xã hội để cùng thực hiện việc đầu tư).
Hiện nay các hoạt động đầu tư theo hình thức đối tác công tư có quy định nằm rải rác ở cả Luật Đầu tư 2014 và Luật đầu tư công 2014. Tiến tới khi Luật đầu tư theo hình thức đối tác công tư được ban hành, thì hành lang pháp lý cho hoạt động này sẽ rõ ràng và tập trung hơn.

Ở giai đoạn này Chủ đầu tư cần quan tâm đến trình tự thủ tục đăng ký đầu tư (các bước là gì, giấy tờ hồ sơ ra sao, CQNN nào liên quan, CQ nào quyết định), quan tâm đến chính sách ưu đãi đầu tư, hỗ trợ đầu tư nếu có. Và giai đoạn được coi là hoàn thành khi Nhà nước chấp nhận cho phép tiến hành đầu tư theo nội dung khai báo. Tất nhiên quá trình thực hiện có thể phát sinh các vấn đề như điều chỉnh, giãn, thay đổi nội dung đầu tư .v.v.

CÔNG TÁC PHÁP LÝ VỀ ĐẤT ĐAI
Ba, Công tác giải phóng mặt bằng (đất đai). Là một dự án đầu tự xây dựng, vấn đề đất đai là điều không thể tránh khỏi, trong đó quan trọng nhất là việc giải phóng mặt bằng và xác lập quyền với diện tích đất để triển khai thi công xây dựng.

Tùy từng loại dự án, loại công trình mà công tác pháp lý đất đai sẽ phát sinh tương ứng. Ví dụ, nếu dự án thuộc loại Nhà nước phải thu hồi thì tiến hành việc thu hồi đất. Không được thu hồi thì phải thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư và quan trọng nhất việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, cùng giấy tờ xác lập quyền sử dụng với đất.

GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG
Giai đoạn này được phân thành 02 phần chính.

Một là các công tác chuẩn bị cho các điều kiện pháp lý để tiến hành thi công xây dựng. Có thể kể đến như:

Công tác môi trường, thể hiện qua Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM).
Công tác lập và xin thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy cho công trình dự kiến xây dựng (gọi chung là công tác PCCC).
Xin đấu nối điện, nước, viễn thông.
Công tác Khảo sát và thiết kế công trình (1, 2, 3 bước hoặc hơn tùy Dự án).
Lập dự án đầu tư xây dựng. Có thể nhiều người sẽ thắc mắc nhưng theo luật lập dự án đầu tư theo Luật đầu tư và lập dự án đầu tư xây dựng theo luật xây dựng là hai thủ tục pháp lý khác nhau.
Xin cấp xây dựng và các loại cấp phép khác có liên quan (xin cấp phép chiều cao tĩnh không, thông thuyền, tần số, xả thải …
Công tác Bảo hiểm (bảo hiểm công trình, thiết bị .v.v thường là những loại bảo hiểm bắt buộc trong lĩnh vực xây dựng).

Sau khi đầy đủ các bước chuẩn bị nêu trên, thì dự án chuyển sang công tác đấu thầu, các gói thầu về thi công, tư vấn, giám sát, cung ứng lắp đặt .v.v

Cuối cùng của giai đoạn triển khai xây dựng là công tác nghiệm thu và thanh quyết toán (có thể là Hợp đồng, là hạng mục công trình, công trình hoặc của toàn bộ dự án).

Cấp độ nghiệm thu thì cũng có thể chia thành Chủ đầu tư tự nghiệm thu thanh quyết toán hoặc cần có sự nghiệm thu của Cơ quan Nhà nước (Hội động nghiệm thu các công trình xây dựng).

Nói chung các công tác vừa kể tên ở trên có thể xảy ra một cách tuần tự, trước sau, hoặc có thể xảy ra đan xen, đồng thời tùy từng thực tế của mỗi dự án đầu tư.

KHAI THÁC, SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH
Thời điểm này, việc khai thác vận hành công trình xây dựng phụ thuộc lớn vào pháp luật chuyên ngành. Như đầu tư cầu cảng biển thì theo luật hàng hải, đầu tư sân bay thì theo luật hàng không, đường giao thông cầu, đường bộ thì theo luật giao thông v.v.

Đối với pháp luật đầu tư thì tùy từng nguồn vốn ban đầu, mà ta cần quan tâm đến quá trình xác lập quyền đối với công trình xây dựng vừa hoàn thành.

Nếu là vốn tư nhân thì chủ sở hữu cần làm các thủ tục đăng ký xác lập tư các chủ sở hữu.

Đối với vốn đầu tư công thì cơ quan có thẩm quyền sẽ việc điều chuyển cho 1 cơ quan/Doanh nghiệp nhà nước chịu trách nhiệm sử dụng, vận hành khái thác công trình.

Đối với vốn hợp tác công tư, thì tùy từng hình thức mà chủ đầu tư được vận hành rồi chuyển giao hoặc ngược lại.

Lưu ý với mọi người là pháp luật phân biệt rõ hai từ: Chuyển giao sử dụng khi chủ đầu tư bàn giao công trình cho Nhà nước (thường là trong đầu tư PPP). Còn điều chuyển là từ cơ quan nhà nước đến cơ quan/doanh nghiệp nhà nước (thường là trong đầu tư công).

Kết thúc giai đoạn này thì quá trình đầu tư xây dựng một công trình được coi là hoàn thành.

Nguồn: Luatsutre