TỪ 01/07/2026: NHÀ Ở TRÊN 3 TẦNG PHẢI CÓ HỒ SƠ THIẾT KẾ CHUYÊN NGHIỆP

Từ ngày 01/07/2026, xây nhà trên 3 tầng hoặc có tầng hầm phải được lập hồ sơ thiết kế bởi tổ chức, cá nhân có chuyên môn theo Nghị định 207 về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Những thay đổi đáng chú ý trong quy định mới

Từ ngày 01/07/2026, Nghị định 207 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình chính thức có hiệu lực. Một trong những nội dung được nhiều người quan tâm là quy định mới liên quan đến hồ sơ thiết kế đối với nhà ở riêng lẻ.

Theo đó, việc phân loại yêu cầu hồ sơ thiết kế sẽ được thực hiện dựa trên quy mô công trình thay vì áp dụng chung như trước đây. Quy định mới được đánh giá là chặt chẽ hơn nhằm nâng cao chất lượng xây dựng, tăng cường an toàn cho người sử dụng và hạn chế các rủi ro trong quá trình vận hành công trình.

Trường hợp nào được tự thiết kế nhà ở?

Theo Nghị định 207, chủ đầu tư chỉ được tự thực hiện thiết kế xây dựng khi công trình đáp ứng đồng thời cả bốn điều kiện sau:

• Công trình có dưới 3 tầng.
• Không có tầng hầm.
• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250m².
• Chiều cao công trình không vượt quá 12m.

Điểm đáng chú ý là quy định mới yêu cầu công trình phải đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện trên.

Trước đây, nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng một trong các điều kiện về chiều cao, số tầng hoặc diện tích là có thể được tự thiết kế. Việc thay đổi này cho thấy cơ quan quản lý đang siết chặt hơn các yêu cầu về chuyên môn trong hoạt động xây dựng dân dụng.

Xây nhà trên 3 tầng hoặc có tầng hầm có phải thuê đơn vị thiết kế chuyên nghiệp không?

Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ có tầng hầm hoặc cao nhà trên 3 tầng, hồ sơ thiết kế xây dựng bắt buộc phải được thực hiện bởi tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn và kinh nghiệm phù hợp theo quy định.

Đây là một trong những điểm mới quan trọng của Nghị định 207. Trong khi các quy định trước đây chưa nêu chi tiết yêu cầu đối với nhóm công trình này, quy định mới đã xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc lựa chọn đơn vị thiết kế có năng lực.

Việc yêu cầu hồ sơ thiết kế chuyên nghiệp không chỉ nhằm phục vụ thủ tục cấp phép xây dựng mà còn giúp kiểm soát tốt hơn các yếu tố kỹ thuật, kết cấu và an toàn vận hành của công trình.

Nhà trên 7 tầng hoặc có hơn 2 tầng hầm phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy

Đối với những công trình có quy mô lớn hơn, Nghị định 207 tiếp tục đưa ra các yêu cầu chặt chẽ hơn.

Cụ thể, trường hợp nhà ở riêng lẻ:

• Cao trên 7 tầng hoặc có trên 2 tầng hầm, thì hồ sơ thiết kế phải tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến phòng cháy và chữa cháy.

Quy định này được xem là cần thiết trong bối cảnh nhiều công trình nhà ở kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê có quy mô ngày càng lớn, tập trung đông người sử dụng và tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an toàn cháy nổ.

Chủ nhà phải chịu trách nhiệm về an toàn trong quá trình thi công

Ngoài các yêu cầu liên quan đến thiết kế, Nghị định 207 cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thi công xây dựng.

Theo đó, chủ nhà phải:

• Lắp đặt biển báo công trình trong quá trình thi công.
• Cung cấp đầy đủ các thông tin như họ tên, địa chỉ, số điện thoại và các thông tin cần thiết khác.
• Chịu trách nhiệm về công tác an toàn lao động và an toàn xây dựng tại công trình.

Những yêu cầu này góp phần nâng cao tính minh bạch trong hoạt động xây dựng cũng như tăng cường trách nhiệm của các bên liên quan.

Sửa chữa nhà kết hợp thay đổi công năng cũng phải tuân thủ quy chuẩn

Nghị định mới cũng lưu ý đến các trường hợp cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở.

Nếu việc sửa chữa làm thay đổi công năng sử dụng của công trình, chủ đầu tư phải bảo đảm việc thiết kế và thi công phù hợp với công năng mới, đồng thời tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan.

Ví dụ, khi chuyển đổi từ nhà ở thông thường sang mô hình cho thuê, văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ, công trình cần đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật tương ứng nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Hồ sơ thiết kế đóng vai trò quan trọng như thế nào

Trong thực tế, hồ sơ thiết kế xây dựng không chỉ là một thủ tục pháp lý phục vụ việc xin giấy phép xây dựng.

Đây còn là cơ sở quan trọng để:

• Thẩm định và phê duyệt công trình.
• Kiểm soát chất lượng xây dựng.
• Tối ưu công năng sử dụng.
• Dự toán chi phí đầu tư chính xác hơn.
• Hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
• Giảm thiểu các rủi ro pháp lý liên quan đến xây dựng.

Đối với nhà ở riêng lẻ, một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ giúp chủ đầu tư hình dung rõ công trình trước khi xây dựng, đồng thời tạo cơ sở để các đơn vị thi công triển khai đúng kỹ thuật và đúng mục tiêu sử dụng.

Chuyên gia đánh giá quy định mới sẽ nâng cao chất lượng xây dựng

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thời gian qua xuất hiện nhiều công trình nhà ở riêng lẻ cao tầng, chia thành nhiều căn hộ cho thuê theo mô hình tương tự chung cư mini.

Tuy nhiên, không ít công trình trong số này vẫn được quản lý thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn nhà ở dân sinh thông thường.

Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy như:

• Gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.
• Tăng nguy cơ quá tải về điện, nước và giao thông.
• Tiềm ẩn các rủi ro về phòng cháy chữa cháy.
• Nguy cơ mất an toàn cho cư dân sinh sống.

Thực tế trong những năm gần đây đã ghi nhận một số vụ hỏa hoạn gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản tại các công trình nhà ở có mật độ sử dụng cao.

Theo đánh giá của ông Toản, việc phân loại yêu cầu hồ sơ thiết kế theo quy mô công trình và tăng trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ góp phần khắc phục những tồn tại trước đây, đồng thời nâng cao chất lượng xây dựng và mức độ an toàn cho cộng đồng.

Xu hướng quản lý xây dựng bằng công nghệ số

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị định 207 là yêu cầu tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động quản lý thi công xây dựng.

Theo quy định, chủ đầu tư và nhà thầu có thể thỏa thuận áp dụng Mô hình Thông tin Công trình (BIM) trong quá trình quản lý và triển khai dự án.

Bên cạnh đó, các bên cũng phải xây dựng và lưu trữ hồ sơ, tài liệu giao dịch điện tử theo quy định hiện hành.

Việc ứng dụng công nghệ số được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý, tăng tính minh bạch và giảm thiểu các sai sót trong quá trình thực hiện dự án xây dựng.

Thiết kế bài bản – Nền tảng cho một công trình bền vững

Trong kiến trúc Nhật Bản, quá trình thiết kế luôn được xem là bước quan trọng nhất của một công trình. Một ngôi nhà tốt không chỉ đẹp về hình thức mà còn phải đảm bảo công năng, sự an toàn và khả năng thích nghi với nhu cầu sử dụng trong nhiều năm.

Từ góc nhìn của BENIHOME, những quy định mới về hồ sơ thiết kế là tín hiệu tích cực, góp phần nâng cao chất lượng nhà ở và khuyến khích gia chủ đầu tư bài bản ngay từ giai đoạn chuẩn bị xây dựng. Đây cũng là xu hướng phát triển bền vững mà nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng từ lâu trong lĩnh vực nhà ở dân dụng.

Tôi đánh giá phương án thứ hai phù hợp với thương hiệu BENIHOME hơn vì vẫn giữ tính chia sẻ kiến thức, không mang cảm giác quảng cáo dịch vụ.

Với những thay đổi trong quy định mới, việc chuẩn bị hồ sơ thiết kế bài bản ngay từ đầu không chỉ giúp đáp ứng yêu cầu pháp lý mà còn góp phần đảm bảo chất lượng, an toàn và tối ưu chi phí xây dựng. Nếu bạn đang có kế hoạch xây mới hoặc cải tạo nhà ở, BENIHOME sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong quá trình tư vấn, thiết kế và hoàn thiện công trình một cách hiệu quả và phù hợp với nhu cầu thực tế. Liên hệ ngay!

Xem : VnExpress – “Xây nhà trên 3 tầng phải có hồ sơ thiết kế chuyên nghiệp”.

Tổng hợp bởi BENIHOME

Tài liệu tham khảo

VnExpress (2026), Xây nhà trên 3 tầng phải có hồ sơ thiết kế chuyên nghiệp: https://vnexpress.net/xay-nha-tren-3-tang-phai-co-ho-so-thiet-ke-chuyen-nghiep-5086673.html